La procédure de saisie immobilière qui précède la vente aux enchères immobilières peut susciter appréhension et désarroi chez les propriétaires débiteurs concernés. Des informations détaillées sur chaque vente sont disponibles pour les parties concernées. Toutefois, il est primordial de saisir que cette procédure, en dépit de sa rigueur, n’est pas synonyme de fatalité. Le cadre juridique offre des leviers d’action aux débiteurs, comme la vente amiable et la demande de délais de paiement judiciaire. Cet article se propose d’élucider les tenants et aboutissants de cette procédure, y compris le rôle du juge de l’exécution et des commissaires de justice. Vous pourrez appréhender vos droits et d’agir en toute connaissance de cause.
1️⃣ Le cadre juridique de la saisie immobilière précédant la vente aux enchères du bien immobilier du débiteur
La saisie immobilière est une procédure par laquelle un créancier, muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, peut solliciter la vente forcée d’un bien immobilier appartenant à son débiteur.
Compte tenu de ses effets, la saisie immobilière est soumise à un formalisme rigoureux, visant à concilier les intérêts du créancier et les droits du débiteur.
- Commandement de payer : le créancier doit signifier au débiteur un commandement de payer lui enjoignant de régler sa dette dans un délai de deux mois. Le processus de saisie commence par cette notification via Commissaire de Justice.
- Assignation en audience d’orientation : si le débiteur ne réagit pas, il sera assigné devant le Juge de l’exécution afin de comparaître à une audience d’orientation. Lors de l’audience, les parties peuvent exposer leurs arguments ou proposer d’ultimes solutions amiables. Les montants associés à la mise à prix du bien immobilier sont également discutés. Les différents types de ventes aux enchères publiques incluent les ventes judiciaires forcées, les ventes à forme judiciaire, les saisies ventes, et les calendriers des ventes sur saisie immobilière.
- Publicité foncière : l’inscription de la saisie au Service de la Publicité Foncière rend la procédure opposable aux tiers et informe les acquéreurs potentiels.
2️⃣ Vos prérogatives en tant que débiteur : délais de paiement, vente amiable et surendettement
Face à une saisie immobilière, le débiteur dispose de plusieurs moyens pour défendre ses droits et préserver son patrimoine.
- Demander des délais de paiement
Pour cela, le débiteur doit démontrer sa bonne foi et sa capacité à rembourser sa dette dans un délai raisonnable.
En effet, le débiteur doit être en mesure de justifier de difficultés financières passagères et présenter un plan de remboursement réaliste.
Le juge statue sur la demande en fonction de la situation du débiteur, des intérêts du créancier et des garanties offertes.
Judiciairement, le délai de grâce maximum est de 24 mois.
- Demander la vente amiable de son bien immobilier
L’orientation en vente amiable constitue l’ultime chance laissée au débiteur de garder / reprendre la main sur son patrimoine via la maîtrise du prix de vente, le choix de l’acquéreur.
Par ce biais, le débiteur évite les multiples aléas de la vente aux enchères (absence d’enchérisseur, enchères à la baisse, prix d’enchère insuffisant, etc.).
En outre, cela permet de réduire les frais de justice qui seront prélevés prioritairement sur le prix de vente.
Comme pour les délais de paiement, le Juge de l’Exécution attendra du débiteur la constitution d’un dossier probant solide constitué d’au moins deux mandats de vente, épaulé d’une estimation fiable.
Si le projet emporte la conviction du Juge de l’Exécution, ce dernier fixera un premier délai pour que la vente amiable puisse être tentée.
Notre Cabinet est membre du MIA (Marché Immobilier des Avocats).
Dans le cadre du MIA, nous pouvons constituer un mandat de vente amiable sérieux, qui permettra au Juge de l’Exécution d’aborder le dossier avec plus de confiance.
Tout au long du processus, l’Avocat sera également en mesure de rassurer les acquéreurs potentiels sur le fait que le bien immobilier soit saisi, en garantissant le suivi de la mainlevée.
Il pourra aussi intervenir immédiatement à la moindre difficulté, avec le syndic, avec les voisins, en cas de sinistre durant la vente, afin de palier tout incident qui pourrait mettre en péril le fragile équilibre maintenu.
- Demander le surendettement
Lorsque le dossier apparaît sans issue, le débiteur peut saisir la commission de surendettement dans l’espoir de se voir accorder un plan conventionnel de redressement ou des mesures imposées (moratoire, rééchelonnement…).
Si aucune solution amiable n’est trouvée parmi ces deux orientations, la commission peut recommander des mesures contraignantes.
La liquidation judiciaire du débiteur peut être envisagée, comprenant la vente de son bien immobilier.
Dans ce cas, la commission fixe un délai durant lequel le débiteur sera tenu de tout mettre en oeuvre pour procéder à la vente de son bien immobilier pour, ensuite, désintéresser ses créanciers.
La saisie immobilière ne doit pas être perçue comme une issue inéluctable. En appréhendant les subtilités de la procédure et en explorant les solutions alternatives telles que la vente amiable, les délais de paiement judiciaire ou le surendettement, le débiteur peut reprendre la main sur la vente aux enchères. L’assistance d’un Avocat en droit de l’exécution forcée est vivement recommandée pour assurer une défense optimale de vos intérêts. Il est également un allié crédible pour soutenir vos perspectives.
Est-ce le paiement intégral de la dette arrête la vente forcée de l’immeuble?
Je suis poursuivis en vente forcée de mon immeuble. J’ai réglé l’intégralité de la dette. Ce réglement met-il fin à la vente forcée de l’immeuble?
Cher Monsieur,
Un paiement intégral de la dette peut normalement mettre fin à la procédure d’adjudication immobilière (vente forcée à la barre, avec enchères publiques).
Toutefois, il convient de vous mettre en relation avec l’Avocat qui représente le créancier poursuivant afin d’entériner leur intention de se désister de l’instance.
Notez également que la procédure étant sur représentation obligatoire, si vous deviez échanger avec cet Avocat ou exposer votre situation au Juge de l’Exécution, vous devrez impérativement être assisté.
Sincères salutations,