En droit commercial, différents types de contrats s’offrent à un entrepreneur qui souhaite installer son fonds de commerce. Il n’est pas rare d’entendre les termes « bail dérogatoire » parfois nommé « bail précaire » ou convention d’occupation précaire. Au côté du bail commercial traditionnel coexistent une myriade de contrats spéciaux : le bail commercial de courte durée ou la location saisonnière. Il est fréquent que de tels contrats soient requalifiés en bail commercial s’ils n’en respectent pas les conditions dérogatoires.
Il est crucial de prêter attention à la durée et aux conditions spécifiques des baux dérogatoires pour éviter toute requalification. Le Code de commerce définit les règles entourant ces contrats et les sanctions en cas de non-respect.
Quelles exigences les parties doivent-elles respecter pour ne pas voir leur contrat requalifié en bail commercial ?
Bail commercial VS contrats de location dérogatoires
Certaines précautions sont à prendre pour les parties d’un bail dérogatoire ou d’une convention d’occupation précaire.
À défaut, le contrat sera soumis aux dispositions applicables en matière de baux commerciaux, en respectant les règles strictes concernant les baux dérogatoires et les conséquences en cas de non-respect.
1. Bail de courte durée : Conditions et Avantages
Selon l’article L. 145-5 du Code de commerce, les conditions des baux dérogatoires doivent être respectées, notamment la précarité de la convention d’occupation. Le bailleur et le locataire peuvent conclure un bail dérogatoire dans le respect des conditions suivantes :
- La durée totale du contrat ne doit pas dépasser 3 ans ;
- Les parties doivent prévoir une clause indiquant qu’elles ne veulent pas être soumises au statut des baux commerciaux ;
- Le bail doit être conclu au moment de l’entrée du locataire dans les lieux ;
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Les parties doivent établir un état des lieux d’entrée et de sortie.
Même dans ce cadre, il est important de noter que les dépenses relatives aux grosses réparations prévues par l’article 606 du Code civil et des honoraires sur travaux afférents ne peuvent être répercutées sur le preneur.
2. La convention d’occupation précaire
Une Convention d’occupation précaire peut être conclue avec un occupant si deux conditions sine qua non et cumulatives sont présentes :
- Les parties doivent justifier d’une précarité objective justifiée au regard de circonstances indépendantes de la volonté des parties. La Convention doit préciser dans son préambule les circonstances exceptionnelles qui justifie la précarité ;
- Le prix de la redevance doit être nettement inférieur à la valeur locative couramment pratiquée dans l’environnement où se situe le local.
3. Le contrat de location saisonnière
La re-qualification d’un bail dérogatoire ou d’un convention d’occupation précaire en bail commercial ou indemnité d’éviction
En tant que locataire, à la fin du bail dérogatoire, vous disposez d’un délai de 1 mois pour manifester votre volonté de quitter les lieux.
La Cour de cassation a jugé qu’un bail commercial de droit commun s’opère lorsque le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel du bail dérogatoire, quel que soit sa durée ou le maintien dans les lieux.
Si vous ne partez pas, alors vous vous exposez à ce que le contrat soit re-qualifié en bail commercial de droit commun.
Si vous êtes le bailleur, vous disposez de ce même délai pour donner congé au locataire sans payer d’indemnité d’éviction.
Les parties liées par le bail dérogatoire ne peuvent pas signer un renouvellement du contrat pour les mêmes locaux.
Si la Convention d’occupation précaire n’impose pas de durée entre les parties, l’occupant doit quitter les lieux à l’expiration de la durée indiquée dans le contrat.
La Convention peut être renouvelée pour le même local à condition que la fragilité de l’occupation existe toujours.
Occupant ou propriétaire : si vous ne voulez pas qu’en cas de litige votre contrat soit modifié par le juge, les conditions précédemment exposées doivent être respectées.
Dans le cas contraire, le juge considérera que la convention a été conclue pour faire échec aux dispositions légales des baux commerciaux.